Nel tessuto normativo italiano, la questione su chi sia tenuto a sostenere il costo dell’amministratore del condominio genera frequenti dubbi, specialmente nei casi di appartamenti dati in locazione. Una corretta interpretazione delle regole è fondamentale sia per i proprietari che per gli inquilini per evitare fraintendimenti e possibili disaccordi economici. In questa analisi verranno chiariti i principi stabiliti dal codice civile, approfondendo le specificità che regolano la ripartizione delle spese e i casi particolari di deroga attraverso accordi contrattuali.
Le figure coinvolte: condomino, proprietario e inquilino
In un condominio, il proprietario è colui che detiene il diritto reale sull’unità immobiliare, mentre l’inquilino (o conduttore) vi abita in virtù di un accordo di locazione. La gestione e l’amministrazione delle parti comuni dello stabile sono affidate a una figura professionale: l’amministratore condominiale, nominato dall’assemblea dei condomini, di cui fanno parte esclusivamente i proprietari delle varie unità.
Il compito dell’amministratore, dettagliato dall’articolo 1129 del Codice Civile, si concentra sulla risoluzione delle problematiche comuni, sulla tutela degli interessi dell’edificio e sulla gestione contabile delle spese condominiali. Figura legata non solo alle mansioni tecniche, ma anche al ruolo di arbitro nei contenziosi, l’amministratore rappresenta l’assemblea e le sue decisioni sono vincolanti per tutti i proprietari, non per gli inquilini condominio .
Ripartizione delle spese: chi è obbligato a pagare?
Il nodo centrale è la ripartizione della spesa relativa al compenso dell’amministratore. In base alla normativa vigente e alla prassi consolidata, l’obbligo del pagamento grava sui proprietari delle singole unità immobiliari che compongono il condominio. Non sono previste eccezioni, salvo diversi accordi ad hoc stipulati tra le parti (proprietario e inquilino) in sede di contratto di locazione .
Più nello specifico, la delibera assembleare con cui viene nominato l’amministratore attribuisce anche la determinazione e la suddivisione delle spese, generalmente operate in base ai millesimi di proprietà. Questo valore rappresenta la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese relative alle parti comuni, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile .
Nel dettaglio:
- I proprietari sono sempre obbligati al pagamento della loro quota del compenso dell’amministratore, indipendentemente dal fatto che vivano o meno nell’immobile.
- Gli inquilini non sono mai direttamente responsabili nei confronti dell’amministratore per il pagamento del suo onorario, poiché non sono membri dell’assemblea e non hanno potere né obbligo decisionale su tali spese .
Solo se un accordo contrattuale specifico prevede la ripartizione differente delle spese tra proprietario e inquilino, quest’ultimo potrà essere chiamato a contribuire anche a quanto spetterebbe ordinariamente al locatore. Tali accordi, tuttavia, hanno validità esclusivamente tra le parti e non modificano gli obblighi giuridici nei confronti del condominio: l’unico soggetto obbligato verso la collettività dei condomini resta sempre il proprietario .
Le eccezioni e i casi particolari
È importante evidenziare che gli usi locali o la volontà delle parti possono portare a patti diversi rispetto allo standard normativo. A titolo privato, un proprietario e il suo inquilino possono stabilire che quest’ultimo rimborsi o versi all’amministratore anche una quota delle spese straordinarie, inclusi gli onorari amministrativi. Tuttavia, si tratta di accordi interni e personali che hanno effetto solo tra i due contraenti. In ogni caso, l’amministratore del condominio non potrà mai rivolgersi direttamente all’inquilino per riscuotere il suo compenso, che resta di esclusiva competenza del proprietario .
Un ulteriore aspetto da tenere a mente riguarda la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie:
- Le spese ordinarie coprono i costi di manutenzione e gestione regolare delle parti comuni (pulizia, luce, piccole manutenzioni).
- Le spese straordinarie includono interventi imprevisti e spesso di maggiore entità economica (grandi lavori, ristrutturazioni, rifacimenti).
Normalmente, le spese ordinarie possono essere addebitate anche all’inquilino, secondo gli accordi contrattuali e la prassi di mercato. Tuttavia, la quota di compenso dell’amministratore è a tutti gli effetti una spesa “gestionale” che rimane di competenza esclusiva del proprietario, salvo convenzioni contrarie .
L’impatto sulla locazione: cosa deve sapere chi affitta
Per chi prende in affitto un appartamento in un edificio condominiale, è essenziale distinguere tra tutte le tipologie di spesa che possono ricadere sull’inquilino e quelle che competono necessariamente al proprietario. Un punto fondamentale è che l’inquilino non può mai pagare direttamente l’amministratore, se non con espresso mandato del proprietario. Il condominio, infatti, non riconosce alcuna obbligazione tra amministratore e inquilino, e qualsiasi pagamento effettuato da quest’ultimo dovrà necessariamente essere autorizzato dal legittimo proprietario .
Questa impostazione è stata confermata anche da numerosi orientamenti giurisprudenziali e dalla dottrina sulla locazione, la quale precisa che “solo il proprietario è parte del condominio agli occhi dell’amministratore”. Pertanto, se nel contratto di locazione vengono pattuite differenti ripartizioni delle spese, l’inquilino può essere tenuto al rimborso nei confronti del locatore, ma mai nei confronti diretti del condominio stesso .
Per chiarezza, la situazione si configura in questo modo:
- L’amministratore riceve il compenso dal proprietario (membro dell’assemblea condominiale).
- L’inquilino può essere obbligato a rimborsare il proprietario solo se ciò è espressamente previsto dal contratto di locazione.
- Eventuali controversie sul rimborso hanno rilevanza solo tra proprietario e inquilino; il condominio non può intervenire né pretendere nulla dall’affittuario.
In sintesi, il quadro normativo italiano attribuisce in via esclusiva ai proprietari delle unità immobiliari la responsabilità per il versamento della quota relativa al compenso dell’amministratore condominiale. Gli inquilini, invece, pur potendo essere coinvolti in alcune spese di gestione ordinaria secondo quanto previsto dal contratto, non rispondono mai direttamente verso il condominio per la retribuzione dell’amministratore. Questa distinzione garantisce chiarezza nella ripartizione delle responsabilità e tutela i diritti sia dei locatori che dei conduttori.
